확정일자 받는법 경험자의 꼼꼼 정리

최근 전세사기 같은 안타까운 소식들이 들려오면서 많은 분들이 소중한 보증금을 지키기 위해 부동산 계약과 관련된 정보에 큰 관심을 가지고 계실 텐데요. 특히 전월세 계약 시 임차인의 권리를 보호해 주는 핵심 제도인 '확정일자'에 대한 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

 

저도 두 번의 자취 경험을 통해 직접 확정일자를 받아보면서, 이 과정이 생각보다 복잡하고 신경 쓸 부분이 많다는 것을 느꼈습니다. '확정일자 받는법'을 검색하는 분들은 아마도 저처럼 보증금을 안전하게 지키고 싶은 마음이 클 텐데요. 언제, 어디서, 어떻게 확정일자를 받아야 하는지, 필요한 서류는 무엇인지 등 궁금한 점이 많으실 겁니다.

​오늘은 2025년 최신 정보를 바탕으로 확정일자를 받는 과정과 유의사항을 자세하게 알려드리려고 합니다.​ 이 글 하나만으로도 확정일자 받는법에 대한 모든 궁금증이 해소될 수 있도록 핵심만 콕콕 짚어드릴 테니, 지금부터 저와 함께 꼼꼼히 확인해 볼까요?

 

 

「확정일자 중요한 이유」

​확정일자가 중요한 이유는 바로 임차인의 핵심 권리인 대항력과 우선변제권을 부여하기 때문입니다. 이 두 가지 권리는 세입자가 보증금을 안전하게 보호받는 데 필수적인 역할을 합니다.

✔ 대항력: 새로운 집주인에게 내 계약을 주장할 권리
​대항력은 임차인이 새로운 집주인에게 자신의 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 집주인이 바뀌어도 남은 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고 계약 종료 시 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있게 되는 것이죠. ​대항력은 주택에 실제로 입주하고 전입신고를 마쳤을 때 발생합니다.

 

✔ 우선변제권: 보증금을 먼저 돌려받을 권리
​우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. ​대항력과 더불어 확정일자가 있어야만 이 권리가 발생하며​, 이 세 가지 조건(실제 입주, 전입신고, 확정일자)이 모두 충족되어야 보증금이 안전하게 보호될 수 있습니다. 저는 개인적으로 이 세 가지를 이사 당일에 한 번에 처리하는 것이 가장 마음 편하더라고요.

 

 

「확정일자는 언제?」

​확정일자는 계약서만 있으면 언제든지 받을 수 있지만​, 법적 효력을 고려하여 가급적 이사 당일 또는 계약 체결 직후 바로 받아두는 것이 좋습니다.

✔ 이사 당일: ​전입신고와 확정일자를 동시에 처리하면 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터, 우선변제권은 확정일자 부여 다음 날 0시부터 효력이 시작됩니다. ​이 시점은 집주인이 갑자기 대출을 받거나 주택이 경매로 넘어갈 경우 본인의 권리가 다른 채권자보다 우선할 수 있기 때문에 매우 중요합니다. 저도 이사 당일 잔금을 치르고 짐을 옮긴 뒤 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리했습니다.

 

✔ 계약 체결일로부터 30일 이내: ​주택임대차 신고는 계약체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다. ​이는 확정일자 신고를 포함하며, 이 기간을 놓치면 과태료가 부과될 수 있습니다 (계도기간 이후). ​2025년 5월 31일까지는 계도기간으로 과태료가 부과되지 않지만​, 그 이후에는 4만 원에서 최대 100만 원까지 과태료가 부과될 수 있으니 반드시 기한 내에 신고해야 합니다. 이 부분은 저도 최근에야 알게 되어 깜짝 놀랐습니다.

 

 

「확정일자 받는법」

​확정일자는 크게 온라인과 오프라인 두 가지 방법으로 신청할 수 있습니다. 각자의 상황에 맞는 편리한 방법을 선택하시면 됩니다.

 

1) 온라인으로 확정일자 받는법 (대법원 인터넷등기소)

바쁜 일정으로 주민센터 방문이 어려운 분들에게 온라인 확정일자 받는법은 매우 유용합니다. 집에서 간편하게 처리할 수 있다는 큰 장점이 있어요. 아래 방법으로 따라해보시기 바랍니다.

 

✔ 접속: ​대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속하여 회원가입 및 로그인을 합니다.
✔ 메뉴 선택: ​'확정일자' 항목을 선택하고 '신청서 작성 및 제출' 메뉴로 이동합니다.
✔ 신청서 작성 및 제출: ​순차적으로 나오는 내용을 작성하고​, 계약서 정보를 입력한 뒤 스캔본을 업로드합니다.
✔ 수수료 결제: ​신청 수수료 500원을 결제하면 신청이 완료됩니다. ​전자계약서를 사용했다면 수수료가 면제될 수도 있으니 확인해 보세요.
✔ 확인: ​처리된 계약서는 PDF로 다운로드할 수 있으며, 확정일자 번호와 날짜가 포함됩니다.

 

✅ 장점: ​24시간 신청 가능하며 방문이 필요 없어 편리합니다.
✅ 주의사항: ​전입신고는 별도로 진행해야 하니 이 점은 꼭 기억해야 합니다.

 

 

2) 오프라인으로 확정일자 받는법 (주민센터 또는 법원 등기소)

직접 방문하는 것을 선호하거나 전입신고와 함께 한 번에 처리하고 싶다면 주민센터(행정복지센터) 방문을 추천합니다. ​법원 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있습니다.

✔ 준비물: ​임대차계약서 원본, 본인을 확인할 수 있는 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등). ​수수료는 600원입니다.
✔ 방문 절차 (주민센터): 번호표 발급 및 서류 작성: ​주민센터에 방문하여 번호표를 뽑고, 비치된 전입신고서 서류를 작성합니다. 저는 처음에 서류 작성이 좀 헷갈렸지만, 자세히 보면 일반적인 내용이라 어렵지 않았어요.
✔ 서류 제출: ​순서가 되면 작성한 서류와 부동산 계약서, 신분증을 함께 제출합니다.
✔ 동시 처리: ​주민센터에서는 전입신고와 확정일자를 동시에 처리할 수 있어 효율적입니다. ​직원이 계약서에 날짜와 부여 번호가 포함된 도장을 찍어줍니다.

✅ 장점: ​직원이 서류를 직접 확인해주므로 실수 없이 처리할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. ​특히 온라인 환경이 익숙하지 않은 분들에게는 안심하고 처리할 수 있는 선택지입니다. ​방문 시 지역 복지 혜택이나 주거 관련 정보를 추가로 얻을 수도 있습니다.

 

✅ 운영 시간: ​주민센터는 평일 9시부터 18시까지 운영하니, 방문 시간을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
✅ 관할 지역: ​전입신고와 확정일자는 반드시 임차주택 소재지의 관할 주민센터를 방문해야 합니다. 다른 지역에서는 접수가 안 되니 꼭 유의하세요.

 

 

「주의사항」

✔ 모든 세대원 신분증: ​만약 세대원이 여러 명이고 거주지가 달랐다면, 모든 세대원의 신분증이 필요할 수 있습니다.

✔ 주택임대차 신고와 확정일자: ​주택임대차 신고가 곧 확정일자 신고와 같은 의미이며​, 계약체결일로부터 30일 이내에 해야 한다는 점을 잊지 마세요.

✔ 점유의 중요성: ​확정일자를 받더라도 실제로 해당 집에 점유하고 있지 않으면 보증금에 대한 권리가 인정되지 않습니다. 잔금일은 보통 계약일로부터 2~3개월 뒤이기 때문에, 저는 잔금일에 맞춰 주민센터에 방문하여 모든 절차를 마쳤습니다.

✔ 온라인 신청의 편의성: ​계도기간이 끝나고 과태료 부과가 시작되면, 확정일자를 온라인으로 바로 신청하는 것이 여러모로 안전하고 편리할 것이라고 생각됩니다.

 

확정일자는 소중한 내 보증금을 지키는 가장 기본적인 울타리입니다. 오늘 알려드린 2025년 최신 '확정일자 받는법' 정보를 참고하여 안전하고 현명한 전월세 계약을 하시길 바랍니다.🙂